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青客公寓两年半净利累亏11亿 续租率仅5%“租金贷”模式存风险

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

经历了一轮洗牌的长租公寓行业或将迎来第一股。10月8日,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓公司。青客公寓计划在纳斯达克上市,股票交易代码为QK,预计融资1亿美元。

招股书显示,截至2018年12月31日,青客公寓运营覆盖6座城市,复合年增长率达114.4%。其2017及2018财年的营收分别为5.22亿元和8.89亿元,而在2019财年的前三个季度,营收已经超过了2018年全年达到8.98亿元,同比增长了51.435%。

不过高速增长的青客公寓也难以避免行业“以亏损换市场”的通病。长江商报记者梳理发现,青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半的时间累计亏损11.17亿元。

长江商报记者还发现,截止到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。

现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。

此外,青客公寓在第三方投诉平台、微博、豆瓣上,遭到大量用户投诉,存在诱导贷款、押金难退、网费高昂、清扫服务敷衍、高电费、偷电等问题。截至6月30日的2019财年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。

六年运营近10万房间

有望成为长租公寓海外上市第一股的青客公寓是国内较早进入长租公寓领域的公司。

公开资料显示,青客公寓成立于2012年,在融资的助推下,青客公寓成立的六年间保持着高速扩张。2012年青客公寓可供出租的房间数为940间,到2018年末,青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间,复合年增长率为114.4%。

根据招股书引用的咨询机构出具的报告,以总租赁房间价值和数量计算,青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位;而在月租金2000元以下的档位,以房间数计算,青客公寓位居行业第一位。

快速扩张离不开资本的支持,截至目前青客公寓共获4轮融资。天眼查显示,早在2012年6月,青客公寓获得纽信创投的天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,又获得赛富投资基金和老股东纽信创投1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

在当前的股东结构中,创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%股份,为最大机构投资人。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

然而,青客公寓仍面临亏损的局面。招股说明书显示,其在2017年及2018财年均处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日,青客今年的亏损已达3.73亿元。

青客公寓在招股文件中总结了影响公司业绩的几大因素,包括扩大公寓网络,保持和提高入住率和租金率,控制运营成本和费用并提高运营效率的能力,管理前期资本支出和扩张成本。

同时,公司资金状况也不容乐观,到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。

现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。

面临巨大亏损的青客公寓为何会在此时急于选择上市?房东东创始人全雳对长江商报记者表示,其一是企业对于现金流的强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药;其二是资本给予企业的期限将至,对回报的诉求紧推着企业上市;其三是蛋壳与自如即将上市的风声给予青客极大的压力,房源规模排名第三的青客(第一自如,第二蛋壳)须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

值得注意的是,此前同是二房东模式的WeWork的IPO之路遭搁浅,根据招股书数据显示,WeWork近年疯狂跑马圈地,2017年的现金流从负12亿美金到2018年变成了负22亿美金。业内认为,仅仅靠着“概念”“理想”“愿望”无限烧钱,而无法在期限内实现盈利的企业,将被投资者视为失败的投资。

财经评论员严跃进指出,长租公寓若是要上市,需要解决三个实质性的问题。第一是房源的收储问题,若缺乏房源收储的优势,那么后续规模是难以扩大的。第二是盈利的问题,包括租金调整和其他增值服务收益等。第三是客户的维护等问题,要针对租客的需求提供差异化服务,进而培育品牌力。类似企业若是出现亏损和租金贷的问题,那么也需要在上市前后积极解决此类问题,同时形成更好的竞争力。

65%租客采用租金贷

杠杆借力“租金贷”,是青客公寓高速扩张的主要手段。

据了解,青客公寓用提供折扣的方式,使租客向合作金融机构借款,一次性预付租金。一次性付清半年房租折扣为5%,预付全年房租则折扣为10%,同时借款的利息也由青客公寓承担。青客公寓则把租客预付的租金用于高速扩张,最主要的开支是房源的装修、向房东预付数月的租金。

在青客公寓,租户最长可以办理26期(月)的分期贷款,金融机构会将款项一次性打到青客公寓账户;但实际上,截至6月30日的2019财年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。

截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元。即便全部以预付半年租金计算,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据,截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。目前,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷。

而来自租金贷的资金,成为青客公寓主要收入来源和流动性来源。招股书显示,公司与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至目前,青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。

业内认为,租金贷模式下,本没有借贷需求的租客,实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓公司融资,而一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。

对此,青客公寓表示,2018年8月开始,青客公寓引入了融资租赁的模式。青客公寓将装修过的房源连同家具出售给融资租赁公司然后再回租。这一模式下青客公寓的资金成本更低,更加安全,有助于摆脱对租金贷的依赖。

“对于租金贷来说,实际上当前关键要做到公开透明以及资金合规使用,若是不具备这两个条件,租金贷往往就会引起很多问题,尤其是如果租金贷和租赁房源收购等挂钩,那么风险会进一步加大,进而形成爆雷等风险。”严跃进对长江商报记者表示,所以说通过租金贷来进行业务扩张,一方面要注意各类金融风险,另外一方面要注意监管风险,至少从今年下半年看类似金融风险其实是被监管层明确提示的。

三年超20家长租公寓消失

青客公寓急于上市融资之际,又一家公寓因无法融资陷入困境。近日,又传出郑州一家老牌长租公寓撑不下去了。

事实上,前两年还站在行业风口的长租公寓,在经历一轮融资热后不少公司纷纷关门。

长江商报记者梳理公开报道发现,2017年至今,三年不到的时间已经有超过20余家长租公寓品牌倒下,其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。包括有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等知名品牌长租公寓公司倒下。

投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。武汉本土品牌“可遇公寓”创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示,“可遇”主要做集中公寓运营,目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态,主要原因是运营成本偏高,消费升级下,分散合租房间难溢价。

克而瑞的监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%—3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%—6%,且远低于国际公寓水平。

“轻重并举,资管分离,灵活经营是长租公寓未来的发展趋势。”全雳对长江商报记者表示,直至目前,整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型,行业一度过热,目前已经开始洗牌,品牌公寓更趋于理性,过去看规模,现在更看现金流和利润,企业更注重内在价值,而不是盲目外延式的扩张。

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